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两部门重磅发文:不良资产以物抵债的最新税费政策调整及解读

为化解金融机构不良资产,2022年9月30日财政部和税务总局联合发文,对银行业不良资产以物抵债税费做出调整。全文附解读如下:

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一、银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产,可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额,适用9%税率计算缴纳增值税。


解读:如果要抵债资产,因为银行不是原业主,很多材料无法取得。如果无法取得增值税的进项发票,会导致大额税费无法抵扣。

这一规定不仅便于明确计税基础,减少税务部门核稅难度,也扫除了债权人税费无法明确的顾虑,甚至变相减免了缴纳增值税的金额 。

按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价,应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

解读:改规定只适用于司法程序下的以物抵债,私下协议抵债不适用。

选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时,抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

二、对银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处置抵债资产过程中涉及的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税,对合同或产权转移书据其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。

三、对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。

四、各地可根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权和本地实际,对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。

解读:税费重大直接减免。
减免交易稅:印花税5%%,契税1-3%,
减免持有稅:房产税、土地使稅。
这些税费也是抵债方持有和交易不动产中的重要税费成本,此举将大大减轻税费成本。

五、本公告所称抵债不动产、抵债资产,是指经人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁的抵债不动产、抵债资产。其中,金融资产管理公司的抵债不动产、抵债资产,限于其承接银行业金融机构不良债权涉及的抵债不动产、抵债资产。

解读首先必须要通过司法程序,其次适用对象为银行业金融机构,特别注意不适用非银行业的债权。想通过其他债权抵债来免税,是没机会的!

六、本公告所称银行业金融机构,是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社以及政策性银行。

解读:进一步明确适用主体,来自各类银行的债权才算。

七、本公告执行期限为2022年8月1日至2023年7月31日。本公告发布之前已征收入库的按照上述规定应予减免的税款,可抵减纳税人以后月份应缴纳的税款或办理税款退库。已向处置不动产的购买方全额开具增值税专用发票的,将上述增值税专用发票追回后方可适用本公告第一条的规定。

解读:目前还是个短期政策,是否会延续估计会根据化解情况来在进一步调整。银行兄弟们抓紧抵债了!
  特此公告。
财政部 税务总局
2022年9月30日


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