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关于处置盘活“烂尾楼”的措施和法律依据

时间:2021-12-17     

一、“烂尾楼”的定义和特点


(一)“烂尾楼”的定义





“烂尾楼”在相关法律法规中并未有一个明确的定义,但是在实际生活中人们对“烂尾楼”有一种约定俗成的认识:即已经开工的并取得一定建筑结果的建筑,由于各种原因,例如资金链断裂、违反相关法规、政府禁止等被迫停工,在很长时间内没有恢复施工的建筑,我们称之为“烂尾楼”。通俗的讲,“烂尾楼”就是未完工的且无人继续接管的楼房建筑。以北方某三线城市为例,市区内的“烂尾楼”就多达几十幢,有的甚至处于商业繁华地段,不仅极大地浪费了土地资源,侵害了债权人的权益,同时也为社会带来一定负面影响,不利于社会的和谐稳定发展。“烂尾楼”不仅造成了巨额的财产损失,甚至让有的投资者走上极端,更是在无形中对城市规划造成严重打击,极大地增加了社会负担。
(二)“烂尾楼”的成因特点




了解“烂尾楼”的成因特点才能有效地避免“烂尾楼”的产生。从宏观的角度来看,房地产泡沫经济一旦破裂,必然会产生“烂尾楼”,最常见的原因不外乎以下几种:
1.资金链断裂。
开发商并不具备开发房地产的实力,前期资金准备不足,在房地产开发过程中又不能有效引入资金从而造成后期资金链断裂,无法进行后续建设。
2.项目定位失误。
有的开发商盲目跟风,导致开发项目的定位失误,在前期预售过程中遇到瓶颈,没有销售渠道,继续开发将导致更大损失,所以开发商撤资形成了建筑的烂尾。
3.司法机关查封。
有的开发商在进行项目开发时,有时会存在一些违法违规行为,亦或是债务人牵涉过多经济纠纷,司法机关依法对在建工程进行查封。
4.违法建筑。
有的房地产开发项目本身就是违法建筑,政府会责令停工,从而形成“烂尾楼”。
通过对“烂尾楼”的成因特点进行分析,可知很多“烂尾楼”是由于银行和供应商通过申请诉讼而采取的对资金的保护措施,从而导致开发项目的停滞。对于这部分资金断裂的,或由新施工单位垫资,且与其约定对于这部分烂尾楼的建筑质量可以得到有效保证的,仍然具有很高的债务可以随时清偿,从而打消施工企业顾虑,并有建成再开发价值。如果能通过有效手段盘活“烂尾楼”,扶大厦之将倾,即可充分发挥“烂尾楼”的自身价值,带来极大的社会利益与经济利益。


二、“烂尾楼”的处置现状


人民法院在处置“烂尾楼”时,大多采用先评估、后拍卖的方式来完成“烂尾楼”的变现,用变现资金来清偿债务。但是一般情况下变现资金远远低于楼房建成后的正常成交价格,这就会造成债权人的债权无法得到全部清偿。因此,在处置“烂尾楼”后,仍然会存在大量债权人权益无法得到合理保护,进而遗留成一种社会问题。


这种先评估、后拍卖的方式也具有一定优势,例如处置周期短、资本变现快、处置成本平等。在一定程度上来讲,可以为部分债权人带来短期的有利效益,如果拍卖价值较高,债权顺位又相对靠前,那么先评估、后拍卖的方式就可以在较短时间内清偿债权人权益,节约了债权人的时间成本。例如在2003年,上海市的大正三角地广场以4. 71亿元人民币的拍卖价格售出,在当时社会背景下拍卖价格相当优越,大部分人债权人权益得以清偿。但是成功的拍卖只是个例,拍卖也仅仅代表一个阶段的结束,需要对“烂尾楼”进行大量的后期建设使其竣工才可达到最大价值,消除社会负面影响。所以“烂尾楼”在拍卖后也依然面临很大的不确定性。


三、“烂尾楼”的处置措施和法律依据


(一)“烂尾楼”的处置措施





“烂尾楼”的形成原因较为复杂,但是最关键的原因之一就是开发商在项目开发之前,没有进行深入的市场调查及可行性研究,无法有效抵御市场风险。
为加快现代化城市建设的要求,如何有效处置盘活“烂尾楼”成为城市规划的重要工作。政府需要完善相关法规,为“烂尾楼”的创新解决提供法律依据。
1.加强政府监管治理。
对“烂尾楼”的治理应以盘活为主,这就要求政府部门一定要加强监管治理工作,为“烂尾楼”积极寻找并引入新的施工单位。通过政府的力量引入资金或者由新的施工单位垫资,与施工单位约定对于产生的债务可以随时清偿,从而打消施工企业顾虑,并以建成工程来冲抵“烂尾楼”后续的建设工程款,即“共益债务”规则,让“烂尾楼”实现继续建设,从而复活“烂尾楼”。
2.推行市场化治理。
对“烂尾楼”推行市场化管理的主要方式为转让收购“烂尾楼”。通过转让债务人股权实现烂尾楼的变现,可以是全部股权转让即公司收购,也可以是部分股权转让。也可以通过资产转让的方式,转让在建工程、转让房地产、转让项目等方式实现“烂尾楼”的变现。对于某些特殊的“烂尾楼”,可以专门成立项目公司,项目竣工后,公司注销即可。需要注意的是,如果“烂尾楼”的业主是项目公司,一般情况以股权转让为主,如果“烂尾楼”仅作为开发商拥有的项目,那就只能进行资产转让。
3.完善相关法律法规、加强执法力度。
在处置“烂尾楼”时,地方政府必须全力配合司法部门,完善相关法规。对于一个长时间烂尾的项目,要实现后续的开工建设,会涉及多种手续及法律法规问题,例如土地延期手续、确定延期罚金手续、已更新的消防审核手续、重新规划审核手续等,同时也需要新的施工单位了解相关法律法规,办理施工许可证的变更和预售许可证的变更。政府一定要加强对法律法规的完善并加大执法力度,保证上述事项的办理与相关部门协调一致,最大程度保证债权人的权益处置方案可以有效落实,为引入新企业完成“烂尾楼”的后续建设提供强有力的权益保障。
(二)“烂尾楼”处置的法律依据




在《破产法》第19条中明确规定了:“人民法院受理破产申请后,有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止”,那么依据本条规定,那些原本被法院冻结、查封的资产将有可能重新运作,而且在我国《破产法》第42条与43条中曾明确指出:“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务为共益债务”、“破产费用和共益债务由债权人财产随时清偿”,从而可有效保障后续施工企业产生的工程款可以及时得到支付,这就为“烂尾楼”引入新的施工企业提供了法律保障。


四、“烂尾楼”的处置措施——以广州市某“烂尾楼”为例


广州市某“烂尾楼”通过破产程序重新施工并完成运作。基于此成功案例,可见在处置“烂尾楼”时,这种方式具有一定的可行性。


广州市人民法院于2016年5月10日受理了Y房地产开发企业的破产清算,司法机关工作人员对债务人的财务状况作了全面分析。债务人是一个专门从事房地产开发的公司,其成立目的是为了取得西华街东侧23.45亩的国有土地使用权,并决定在该块土地上开发建设一座综合商业中心。但是由于Y房地产开发企业的实际控股人黄某某存在众多经济纠纷,并于2017年9月涉嫌非法集资被警方采取强制措施,债务人也出现了严重的资金短缺问题,承揽实际施工任务的H建设工程公司无力垫资,导致该商业中心项目烂尾。法院在受理债务人破产时,该项目仅完成项目主体的混凝土施工,且项目用地也已经抵押给了贷款公司和商业银行,抵押的本金和利息共计8000万元,债务人无力偿还贷款本息,土地的抵押权就无法获得,所以该商业中心项目至今无法办理《商品房预售许可证》,同时债务人仍拖欠H建设工程公司5000余万元工程款本金,除了这些优先债权,还存在着大约1.1亿元人民币的普通债权,合计债权约为2. 4亿元。
针对这种烂尾情况,如果司法机关按照常规“先评估、后拍卖”的方式来进行处置,那么拍卖价款都无法清偿优先债权,普通债权甚至得不到丝毫补偿。正是因为这个原因,在项目停工后的一年内,建筑工人多次在政府门口集结讨要应得工资,政府秉着绝不拖欠农民工工资的理念,垫付数百万元用于支付工人工资。所以,要想保证债权人的权益最大化,最理想的解决办法就是引入新的施工企业完成商业中心的继续施工。通过竣工验收,办理权属登记,然后销售或拍卖来变现已建成的房产。
政府及司法机关工作人员设计了新施工单位关于“烂尾楼”的解决方案,并通过召开债权人会议,在会议上集体通过:“由恒发建设有限公司先行垫资,完成对商业中心的后续施工,并以部分房产抵消工程款,剩余房产用来销售变现,清偿债权人债务”这一方案。至2019年底,商业中心的主体建设全部竣工。根据审计部门的严格测算,建成后的商业中心不仅能够清偿全部优先债权,普通债权也能得到较高比例的清偿,最大程度维护了债权人的权益。盘活“烂尾楼”,是发挥“烂尾楼”最大利用价值的最有效手段,让“烂尾楼”不再烂尾。
综上所述,从广州市某“烂尾楼”的真实案例可以看出,如果政府可以有效协调相关部门,并为“烂尾楼”办理各种手续提供完善的政策支持,依照《破产法》的相关规定采取有效措施,完全可以实现对“烂尾楼”的盘活,将“烂尾楼”建设竣工。盘活“烂尾楼”不仅可以最大程度维护债权人的权益,减少社会矛盾,同时也可充分利用社会资源,美化城市规划,稳定社会秩序,解决民生问题,具有积极的社会意义和经济意义。


来源:德恒律师事务所  作者:王应权 


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